2년이상 거주요건 충족해야...전세자금대출 갭투자도 어려워져

정부가 18번째 부동산대책인 12·16대책을 깜짝 발표하면서 2019년 부동산시장이 혼란 속에 마무리됐다. 새해는 정부의 부동산대책이 본격적으로 시행되면서 시장 전반에서 걸쳐 다양한 변화가 나타날 전망이다.

1일 국토교통부와 부동산업계 등에 따르면 이달부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다.

기존 9억 원 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부·기간에 관계없이 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받았으나 올해부터는 '2년 이상 거주' 조건을 충족해야 한다. 해당 조건을 갖추지 못하면 일반 장기보유특별공제가 적용돼 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지 공제받을 수 있다.

전세자금대출을 이용한 갭투자를 근절하기 위한 조치도 시행된다. 앞으로 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금은 즉각 회수된다. 9억 원 초과 1주택자의 경우 공제 전세보증은 물론 서울보증보험 보증 역시 받을 수 없다.

취득세율은 6억 원 초과 9억 원 이하 주택 매입시 1.01~2.99%로 세분화되며 3주택 이상 보유자는 추가 주택 매입에 나설 경우 4%의 취득세율이 적용된다.

공시가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에 부과되는 종합부동산 세율은 0.1~0.8%p 인상된다. 시세 9억 원 이상 주택을 대상으로 한 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향조정될 예정이어서 공시가격 상승과 맞물려 종부세 인상폭은 더 커질 것으로 보인다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율은 80%로 오른다.

2월 1일부터는 주택청약업무를 한국감정원에서 보게 된다. 이 때문에 1월 한 달 간 금융결제원의 청약 DB 및 관련 자료 이관 작업이 진행, 신규 모집공고 업무가 중단될 예정이다. 2월 21일부터는 부동산 실거래가 신고 기간이 기존 60일에서 절반으로 줄어든다. 이를 어길 경우 500만 원 이하의 과태료, 거짓 신고할 경우 3000만 원 이하의 과태료가 부과된다.

과도한 투기 수요를 막기 위한 대책은 3월 본격 실시된다. 3월부터는 투기과열지구·조정대상지역 내 3억 원 이상 주택, 비규제지역 6억 원 이상 주택을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 내 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서, 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등 증빙자료도 요구된다.

이와 함께 불법 전매 시 10년 간 청약 금지 조치도 이뤄진다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨이 제한된다.

4월 말에는 지난해 뜨거운 감자로 떠오른 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료된다. 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청을 낸 단지부터 상한제 적용을 받는다. 또한 5~10년 전매제한, 2~3년 실거주가 의무화된다. 오는 5월부터는 연 2000만 원 이하 주택 임대소득에 대해서도 소득세 과세가 이뤄진다. 다만 대상자는 분리과세·종합과세 중 선택할 수 있다.

양도소득세 부담에 주택 매도에 나서지 못하는 다주택자를 위한 양도세 중과 한시적 배제는 6월 말까지 적용된다. 12·16대책 발표 직후인 17일부터 올 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용을 받는다.

이밖에 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 7월 첫 시행을 앞두고 있으며 중개보수 관련 분쟁을 줄이기 위해 계약서 작성 단계에서 중개보수를 협의하는 방안도 추진된다. 주택연금 가입대상은 기존 60세에서 55세로 완화되며 100세대 이상 공동주택의 관리비 의무 공개 조치도 이뤄진다. 이르면 6월부터는 월 200만 원 한도 내에서 신용카드로 월세를 납부할 수 있는 서비스도 출시될 계획이다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]