끝없이 오르는 `서울 아파트 값`...전세가율은 4년째 하락세

작년말 전세가율 56.5%까지 떨어져...신규공급 위축 우려로 집값과 전세가격 차이 확대

서울 아파트 매매가 대비 전세가격 수준이 수년째 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 지난해 전셋값이 보합 상태를 유지하는 동안 주택 매매가격이 큰 폭으로 상승했기 때문이다.

17일 부동산업계 등에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 전세가율은 56.5%로 나타났다. 이는 2013년 4월 56.2%로 집계된 이후 가장 낮은 수준이며 2016년 6월 75.1% 최고점을 찍은 뒤 3년7개월 연속 하락한 것이다.

서울 25개 자치구 중 전세가율이 가장 낮은 곳은 용산구(47.3%)로 파악됐다. 마포구(55.3%)와 광진구(54.8%), 동작구(54.8%), 성동구(54.2%), 서초구(51.2%), 영등포구(49.8%), 송파구(47.7%) 등 지역의 전세가율은 2013년 4월 통계작성 이후 가장 낮은 수준을 나타냈다. 같은 기준 전세가율이 가장 높은 지역은 중랑구(66.3%)로 조사됐다.

매매가격 대비 전세가격 비율을 의미하는 전세가율은 주택시장 가수요 여부를 판단하는 지표로 활용된다.

전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않다는 것을 나타내며, 일반적으로는 시장이 과열돼 시세 차익을 노리는 '갭투자'가 기승을 부릴 확률이 높다고 본다. 통상 전세가율이 50~60% 수준을 나타낼 경우 주택시장 가격 움직임이 둔화됐다고 판단한다.

하지만 전문가들은 현재 서울의 아파트 전세가율이 50%선까지 떨어진 것은 매매가격과 전세가격이 적정 수준으로 조정된 것이 아니라 매매가격이 지나치게 치솟은 영향이라고 분석한다. 실제 정부의 고강도 부동산 규제로 신규 공급물량 축소가 현실화하면서 주택 매매가격이 큰 폭으로 상승했다는 것이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 용산구 도원동 일원 '삼성래미안' 전용 59㎡은 지난해 1월 8억500만 원에 실거래가 이뤄졌다. 당시 해당 면적 전세가격은 4억 원 정도였다.

지난달 이곳 아파트(전용 59㎡)는 1억 원 이상 웃돈이 붙은 9억5000만 원에 매매가 이뤄졌으며 전세가격은 1000만 원 오른 4억1000만 원에 거래됐다. 불과 1년 만에 매매가격과 전세가격의 차이가 5억4000만 원으로 벌어진 것이다.

강동구 고덕동에 위치한 '고덕래미안힐스테이트' 전용 84.9㎡의 경우 작년 1월 매매가격과 전세가격이 각각 9억8000만 원, 5억5000만 원으로 조사됐다.

이곳 단지 매매가격은 지난해 12월 기준 13억5000만 원까지 증가했다. 반면 전세가격은 6000만 원 오른6억1000만 원에 실거래가 이뤄지면서 매매가격과 전세가격의 격차는 7억4000만 원으로 3억 원 이상 벌어졌다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 "정부가 집값을 잡기 위해 부동산 규제를 내놓고 있지만 서울 아파트 매매가격 상승세가 새해에도 이어지고 있다"며 "이 때문에 올해에도 전세가율 하락세는 지속될 것으로 보인다. 결국 서민들의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다"고 전망했다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]

심층분석

CEO's PICK