'수도권 비규제지역 대단지'로 청약쏠림 전망...연내 97곳 8만1600가구 분양 예정

정부가 12·16대책을 발표한 지 2달여 만에 또다시 주택시장에 대한 추가 규제를 내놨다. 서울로 규제가 집중되면서 풍선효과가 나타난 경기권 일부 지역에서 주택가격 불안 조짐이 감지됐기 때문이다.

이번 2·20대책에서는 올 들어 집값이 급등한 수원시 영통·권선·장안구, 의왕시, 안양 만안구 등 경기도 이남 지역 일부가 조정대상지역으로 묶였다. 이들 지역에 대해서는 각종 세제 및 금융규제, 청약규제 강화 등 수요 억제책도 집중됐다.

27일 분양업계 등에 따르면 올해 수도권에서는 193곳, 14만548가구가 분양 예정이다. 이 중 서울, 과천 등 규제지역을 제외한 비규제지역 분양물량은 총 97곳, 8만1689가구다.

정부 규제 범위가 확대되면서 올해 분양시장은 이들 수도권 비규제지역 내 1000가구 이상 대단지, 일명 '수·비·대'가 주도할 것으로 전망된다.

KB부동산 아파트가격지수를 분석한 결과 작년 1월부터 지난달까지 최근 1년 수도권 아파트가격지수 변동률은 1.45%를 기록했다. 같은 기간 5개 광역시는 0.63%, 지방도시는 –3.27%로 각각 집계됐다. 지난해 12월 대비 1월 지수 변동률 역시 수도권은 0.51%로 5개 광역시(0.43%), 지방도시(0.03%) 변동률보다 크게 앞섰다.

분양시장에서도 수도권 경쟁률이 더 높다. 지난해 수도권에서는 총 182개 단지가 분양에 나섰으며 1순위 평균 청약경쟁률은 13.46대 1로 조사됐다. 지방도시(지방광역시 제외)는 96개 단지가 분양, 평균 86.1대 1의 경쟁률을 나타냈다.

정부 규제로부터 비교적 자유롭다는 점도 이점이다. 비규제지역의 경우 청약통장 가입 기간이 1년이면 1순위 자격이 주어지는 데다 재당첨 제한도 없다. LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 제약도 덜하며 신도시 같은 공공택지가 아니면 전매제한도 당첨자 발표 후 6개월로 짧다.

2·20대책으로 남은 비규제지역인 인천과 경기 북부 등지로 청약열기가 옮겨갈 분위기다. 국토교통부는 조정대상지역 내 LTV를 차등 적용해 9억 원 이하 주택은 기존 60%에서 50%로 축소했다. 해당 지역 내 1주택자의 주택담보대출은 '2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무'로 강화했다.

여기에 집값 상승폭을 결정짓는 요소 중 하나인 대단지 브랜드가 특히 강세를 보일 것으로 관측된다. 수요자들 사이에서 '똘똘한 한 채' 기조가 강화되면서 건설업계에서는 다양한 타입의 평면, 인테리어 등 특화설계를 도입하거나 커뮤니티 및 상업시설을 갖추는 사례가 늘고 있다.

이들 단지는 교통 및 생활 인프라가 탄탄해 상품성도 높으며 지역 랜드마크 성격을 갖고 있어 향후 시세차익에 대한 기대감도 높다. 부동산114에 따르면 지난해 수도권에서 1500가구 이상 대규모 단지의 아파트값 상승폭은 7.51%, 1000가구 규모 이상 단지는 5.39%로 집계됐다. 반면 500가구 내외 중소규모 단지의 경우 오름세가 4%대에 머물렀다.

작년 10월 경기 수원 영통구 '광교자연앤힐스테이트'(1764가구) 전용 84㎡는 10억8000만 원에 거래가 이뤄졌으나 불과 2개월 만에 이보다 2억 원가량 웃돈이 붙은 12억7000만 원에 거래됐다.

인천 서구 '청라 한양수자인 레이크블루'(1534가구) 전용 84㎡는 지난해 7월 6억3400만 원에 거래됐으나 현재 호가는 8억5000만 원까지 상승했다. 미분양이 적체돼 있던 검단신도시 아파트 분양권은 1억 원 이상 프리미엄이 형성됐다.

올해 분양을 앞둔 수도권 비규제지역 대단지 아파트는 현대건설이 내달 분양을 계획하는 '힐스테이트 부평'이 있다. 부평구 백운2구역을 재개발한 이 단지는 총 1409가구 규모로 전용 46~84㎡ 837가구가 일반에 분양된다. 힐스테이트 부평은 백운역과 인접해 있으며 한 정거장 떨어진 부평역에 GTX-B노선이 예정돼 서울 접근성이 개선될 전망이다.

롯데건설은 오는 5월 경기 오산시 원동에 2341가구 규모의 롯데캐슬 단지를 선보일 예정이다. 경부고속도로 오산IC가 가까이 있으며 지하철 1호선 오산역을 이용할 수 있다. 마등산 자락에 위치해 쾌적한 주거환경도 기대된다.

이밖에 인천 서구 한들지역 도시개발을 비롯해 송도국제도시에서도 연내 분양이 계획돼 있다. 의왕 오전동, 의정부 의정부동 및 가능동 일대 재개발, 양주옥정신도시, 파주운정신도시, 광주 오포 도시개발 등 분양이 준비 중이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 등 특정 지역을 중심을 규제가 강화되면서 비규제지역들이 직·간접적으로 영향을 받는 만큼 올해는 수도권 비규제지역 대단지 중심으로 치열한 청약경쟁이 예상된다"며 "수도권은 촘촘한 교통망과 다양한 가격대 주택들이 분포해 수요가 그만큼 탄탄하다. 서울 규제가 강화돼 집값이 부담될수록 경기, 인천 등으로 수요가 이동해 결국 주택가격이 오를 수 있다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "4·15 총선을 앞둔 상황에서 강도 높은 부동산 종합대책을 내놓기는 제한적인 상황이다. 앞으로 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높다"고 예상했다.

그는 이어 "유동자금이 직접투자 외에 소액투자 등 간접 투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류 공모형 대체투자처 발굴과 공급 감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업 정상화가 고려될 필요가 있다"며 "장기적인 임대주택 재고 확대와 보유세 강화에 발맞춘 거래세 정상화 등 일부 도시의 매물 잠김 현상을 해소할 방안이 여러 방면으로 강구돼야 한다"고 덧붙였다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]