삼성물산, `조기착공·후분양` 내세워 반포3주구 수주전 본격화

6월 조합원 총회 앞두고 표심잡기 총력…현장 사무실 오픈 계획도

반포3주구 전경 및 대우건설이 제안한 '트릴리언트 반포'(왼), 삼성물산이 제안한 '구반포 프레스티지 by 래미안' 로고. <사진=배수람 기자, 각 사>

삼성물산(대표 이영호)이 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 시공권을 따내기 위해 본격적으로 조합원 표심잡기에 나선다. 경쟁사인 대우건설이 입찰 마감 전부터 강한 수주 의지를 드러낸 만큼 삼성물산도 파격적인 조건을 내건 가운데 현장 사무실 개설도 계획 중인 것으로 알려졌다.

21일 정비업계 등에 따르면 서울 서초구 반포동 일원 반포3주구 재건축 조합이 지난 10일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과, 삼성물산과 대우건설이 최종 입찰에 참여했다. 조합은 두 회사에서 제출한 입찰제안서를 바탕으로 비교표를 작성, 서초구청에 제출한 뒤 현재 대의원회 의결을 기다리고 있다.

반포3주구는 재건축 최대어로 꼽히는 만큼 두 회사 모두 조합원 이익을 극대화하는 방향으로 차별화된 입찰제안을 했다. 입찰 보증금을 우선 납부하며 수주 의지를 굳힌 삼성물산은 조기착공과 후분양 방식 등을 통해 조합원 이익을 극대화하겠다는 방침이다.

양사의 시공사 입찰제안 비교표에 따르면 삼성물산은 공사금액 8087억 원을 제시하고 회사채(AA+, 3년) 기준금리에 0.25%를 가산하는 방식을 통해 사업비를 대여하겠다고 밝혔다. 실착공 후 물가상승에 따른 공사비 변동은 없는 조건이다.

삼성물산은 내년 5월 15일 착공에 들어가 34개월 내 완공할 계획이다. 부담금 납부 시점은 입주시 100% 상환 방법을 제시했으며 공사비 지급 방식은 공정률에 따라 공사비를 지급하는 '기성불' 방식을 택했다.

눈길을 끄는 부분은 삼성물산이 '후분양'을 제시했다는 점이다. 삼성물산은 HUG(주택도시보증공사)의 분양가 통제, 분양가상한제 등으로 낮은 분양가가 예상됨에 따라 후분양을 택했다. 분양 시기는 조합 총회 의결에 따라 결정할 수 있다. 실제 서울 강남권 주요 정비사업 조합들은 HUG와의 분양가 온도차가 커 선분양보다 후분양을 선호한다.

삼성물산은 반포3주구를 '구반포 프레스티지 by 래미안'으로 탈바꿈시킨다는 계획이다. 현장 사무실 오픈도 계획 중인 것으로 알려졌다. 지난 2월 삼성물산은 반포3주구 수주를 위해 래미안 영업 전문가들로 구성된 TF팀도 꾸렸다. 현장 수주 사무실이 별도로 생기면 현재 본사에서 이동 중인 인력들이 옮겨와 지근거리에서 조합원들의 의견을 청취하기 용이해진다.

한편, 대우건설은 사업비 대여 및 리츠(부동산투자신탁) 사업 방식을 통해 우위를 차지하겠다는 전략이다. 대우건설은 총공사비 8087억1324만 원을 제시, 사업비 대여 방식으로 기준금리 상승에도 변동 없는 고정금리 0.9%와 HUG(주택도시보증공사) 보증수수료 0원을 보장했다.

물가상승에 따른 공사비 변동은 없으며 향후 사업대기기간이 늘어날 경우 발생할 공사비 물가상승분(150억 원 이내)도 자사에서 추가 부담하겠다는 조건을 내걸었다. 착공 시점은 2022년 3월이며 이후 38개월 이내 완공하겠다는 목표다.

부담금 납부 시점은 입주시 100% 상환 방법을 제시했고 조합원이 사업비를 우선 납부할 경우 할인 혜택이 주어진다. 공사비 지급 방식은 분양수입금이 발생할 때 공정률에 따라 지급하는 '분양수입금 내 기성불' 방식이다.

대우건설은 '리츠' 방식을 통해 조합원 추가 수익을 확보하겠다고 제안했다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 일반분양분을 사들인 뒤 임대주택으로 운영, 향후 일반에 매각해 수익을 배당하는 방식이다. 분양가상한제 적용을 피할 수 있고 임대 종료 후 시세 수준에 맞춰 매각할 수 있다는 점이 유리하다.

이러한 조건을 바탕으로 대우건설은 반포3주구를 한남더힐을 뛰어넘는 '트릴리언트 반포'로 조성하겠다는 목표다.

반포3주구는 서초구 반포동 1109번지 일원에 지하 3층, 지상 35층의 17개동 2091가구 아파트 및 부대복리시설을 신축하는 대규모 재건축 사업이다. 조합은 오는 6월 중 시공사 선정 총회를 열 계획이다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]

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