[7·10부동산대책]다주택자 전방위적 `세금압박`…실수요자 중심 공급책 여전히 미흡

생애최초 특공 물량 및 범위 확대, LTV·DTI 완화…종부세율 최고 6%, 양도세 70%, 취득세 8~12%

정부가 6·17부동산대책 이후 불거진 주택시장 불안을 잠재우기 위한 보완대책을 내놨다. 이번 대책에는 다주택자를 겨냥한 종부세, 양도세, 취득세 인상 등 세금부담 가중과 서민·실수요자의 주택마련 지원 방안 등이 담겼다. 다만 여전히 실수요자를 위한 공급방안은 반쪽짜리에 그쳤다는 평가다.

◆생애최초 특별공급 범위 확대…서민·실수요자 부담 경감

10일 정부는 서울 광화문 정부서울청사에서 '제10차 비상경제 중앙대책본부 회의'를 열고 주택시장 안정 보완대책을 발표했다. 우선 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위를 민영주택에도 도입하기로 했다. 공급주택은 25%까지 확대하고 전용 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정하기로 했다.

주택구입 부담을 덜어주기 위해 생애최초 주택에 대해서는 취득세가 감면된다. 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면 혜택은 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용할 방침이다. 주택 가액 1억5000만 원 이하는 100% 감면, 1억5000만~3억 원(수도권 4억 원) 이하는 50% 감면된다.

규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 방안도 포함됐다. 현행 투기지역 및 투기과열지구는 부부합산 연소득 7000만 원 이하(생애최초 8000만 원 이하), 조정대상지역은 6000만 원 이하(생애최초 7000만 원)로 정해져 있으나 앞으로는 부부합산 연소득 8000만 원 이하, 생애최초 9000만 원 이하로 소득 기준이 완화된다.

정부는 또 청년층을 포함한 전월세자금 지원도 강화됐다. 전세의 경우 버팀목 대출금리를 0.3%p 인하해 1.5~2.1%로 조정하고 대출대상(보증금 7000만→1억 원), 지원한도(5000만→7000만 원)를 확대한다.

주택공급 확대를 위해서 정부는 관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하겠다고 밝혔다. 검토 가능한 방안으로는 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선, 3기 신도시 용적률 상향, 유휴부지·국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴, 공공 재개발·재건축 시 규제를 완화해 공공임대 및 분양아파트 공급 등이 거론됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "생애최초 및 신혼부부 등 3040세대 첫 내 집 마련에 대한 주택구입 지원을 강화해 실수요자 주거 사다리를 튼튼하게 마련하는 등 6·17대책 보완에 공을 들인 모습"이라고 평가했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "생애최초 특별공급 확대는 결국 일반 분양물량에 영향을 미칠 가능성이 크다"며 "당장 기존에 계획된 주택공급물량에서 배분 비율을 조정하는 것이 손쉬운 방법이 될 수 있으나 역차별의 요소로 작용할 수도 있다"고 설명했다. 이어 "LTV·DTI 10%p 우대 기준에 여전히 해당하지 않는 맞벌이 부부들이 많을 것"이라고 덧붙였다.

◆종부세 최고세율 6% 부과...양도세, 취득세 일제히 인상

다주택자 및 단기 거래에 대한 부동산 세제는 대폭 강화됐다. 앞으로 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 소유자에 대해서는 과세표준 구간별로 1.2~6.0% 종부세 중과세율을 적용할 방침이다. 지난해 종부세 납부자는 51만1000명 정도로 전체 인구의 1.0% 정도다. 정부는 인상된 종부세 중과세율 적용대상은 이보다 적은 0.4% 수준일 것으로 예상했다. 다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율인 6%를 적용한다.

이은형 연구원은 "종부세 납세자가 수치상으로는 미미해 보이지만 공동주택으로 한정해서 본다면 얘기가 달라진다"며 "2018년 14만 가구였던 대상주택이 올해 30만 가구를 넘어서며 역대 최대치를 기록했는데 이들의 약 90%가 서울에 위치하기 때문에 사실상 서울에 적용되는 세금으로 봐도 무리가 없을 것"이라고 말했다.

또한 "똘똘한 한 채로 갈아타라는 신호일 수 있으나 다주택자들이 내놓는 매물을 똘똘한 한 채를 갖겠다는 수요층이 받아주는 식으로 시장 양상이 달라질 수 있어 보인다"고 진단했다.

양도소득세와 취득세도 인상된다. 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율은 기존 1년 미만 40%를 70%로, 2년 미만 기본세율을 60%로 상향 조정했다. 규제지역 다주택자의 경우 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%p, 3주택 이상은 20%p를 더했으나 앞으로 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p 인상된다.

그간 1주택자를 포함한 다주택자, 법인에 대해서 주택가액에 따라 1~3%의 취득세를 부과했으나 앞으로는 2주택자는 8%, 3주택 이상 소유자와 법인에 대해서는 12%를 부과할 계획이다. 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물 출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)에서 배제된다.

재산세는 부동산 신탁시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경해 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 돼 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지한다는 목표다.

이 밖에 등록임대사업제 제도도 보완했다. 정부는 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지하고 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 10년까지 늘려 공적의무를 강화했다.

그간 전·월세 가격 안정 및 서민 주거 공급 확대 차원에서 민간 임대사업자의 등록을 유도했지만, 다주택자가 절세 목적으로 등록 임대 사업제도를 악용한다는 비판이 커지자, 임대사업자 활성화 정책 방향을 전면 뒤집는 분위기다.

폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택에 대해서는 임대의무기간 경과 즉시 자동으로 등록이 말소되도록 개선했다. 임대의무기간 종료 전 자발적인 등록말소도 허용한다.

함영진 랩장은 "올 1분기 현재, 전국 누적 등록 임대사업자는 51만1000명, 등록 임대주택은 156만9000호인데, 관련 제도 폐지로 신규 사업자 증가를 기대할 수 없게 됐다"며 "정부가 갑자기 관련 제도를 폐지하는 등 정책 일관성을 훼손한 데 대한 비판의 목소리가 나올 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "주택매각을 고민하고 사업을 종료할 임대사업자에게 일부 퇴로를 여는 차원에서 임대사업자 외 일반인에게도 과태료 처분을 낮춰 매각을 허용토록 규제 보완이 필요해 보인다"고 평가했다.

한편 정부는 이 같은 세법을 이달 임시국회 통과를 목표로 조속히 추진할 방침이다. 주택공급방안에 대해서는 TF를 바로 가동해 조기에 가시적인 성과를 도출해내겠다는 계획이다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]