하반기 분양시장 본격 개막…이달부터 전국 21.9만 가구 공급 `러시`

분양가상한제·전매제한 시행…실수요자 중심 옥석가리기 심화 예상

연말까지 대규모 분양물량이 대기 중인 가운데 이달이 하반기 분양시장의 바로미터로 작용할 전망이다. 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료되고 이달부터 수도권 및 지방광역시 분양권에 대한 전매제한이 본격 시행되면서 분양시장이 전환점을 맞게 됐다.

9일 부동산업계 등에 따르면 8월 이후 연말까지 전국에서는 총 21만9260가구(임대제외)가 일반분양을 앞두고 있다. 지난해 같은 기간 9만7188가구가 공급된 것을 감안하면 2배 이상 늘어난 규모다. 권역별로는 수도권에서 10만1140가구, 지방광역시 5만7650가구, 지방도시 6만471가구 등이다.

이달 분양물량은 지난해 동월 대비 474.7% 증가한 4만5358가구에 달한다. 통상 휴가철 비수기에 속하지만 올해는 분양가상한제 적용을 피하기 위해 지난 7월29일 전까지 분양승인을 받은 단지와 분양권 전매제한 규제 강화 전 분양을 서두른 막차 물량이 유입되면서 공급물량이 늘어난 것으로 분석된다.

업계에서는 각종 규제 확대로 단기 시세차익이 어려워진 만큼 실수요자 위주로 청약시장이 개편될 것으로 내다보고 있다. 서울 등 투기과열지구의 재개발·재건축 단지에서 공급되는 일반분양물량은 분양가 심의를 받아야 하기 때문에 현재 수준보다 5~10% 가량 분양가 하향 조정이 이뤄질 것으로 예상된다.

이들 단지에는 강화된 전매제한 규제도 적용된다. 정부는 주변 시세 대비 분양가가 80% 미만인 주택은 당첨일로부터 10년, 시세 대비 80% 이상 100% 미만은 8년, 시세 대비 100% 이상은 5년 등 각각 분양권 전매제한 기간을 뒀다.

각종 규제가 맞물리면서 향후 주택공급이 원활하지 않을 가능성이 큰 규제지역에서는 예비청약자들의 옥석 가리기가 심화될 것으로 판단된다.

서울 주요 분양물량을 보면 이달 강남 대치동 '대치 푸르지오 써밋', 강동구 성내동 '힐스테이트 천호역' 등을 시작으로 10월까지 강동구 둔촌동 '둔촌주공(둔촌 올림픽파크 에비뉴포레)', 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 등의 단지가 대기 중이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이들 단지는 주변 시세 대비 분양가가 저렴한 만큼 수요자들의 관심이 집중될 전망"이라며 "다만 분양가가 대부분 9억 원을 초과해 중도금 대출이 되지 않기 때문에 자금 사정이 좋아야 한다"고 말했다.

수도권 지역은 김포, 파주, 연천 등 일부 접경지역을 제외한 대부분 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶였다. 이들 지역에서도 전매제한 강화규제가 적용되기 때문에 개발호재 및 입지가 탄탄한 단지들을 중심으로 수요자들의 움직임이 두드러질 것으로 예상된다.

김포 마송지구에서는 대림산업의 'e편한세상 김포 어반베뉴'가 이달 분양을 계획 중이다. 지난해 1차 공급물량이 13일 만에 완판된 만큼 관심이 높은 단지로 알려졌다. 파주 운정신도시 3지구에서는 중흥건설, 제일건설, 대방건설 등이 연내 신규 분양을 준비하고 있다. 김포, 파주 등에서 대기 중인 물량들은 공공택지에서 분양돼 상한제 적용을 받지만 대출 등 기타 규제에서는 상대적으로 자유롭다.

지방은 대구 수성구, 대전(동구·중구·서구·유성구), 세종시 등과 조정대상지역(대전·세종·청주) 등을 제외한 비규제지역의 청약경쟁률이 치열해질 것으로 판단된다.

지방광역시는 전매제한이 실시되지만 대출 및 세금 부담이 덜해 청약수요가 지속적으로 유지될 것으로 보인다. 다만 청약이 치열하고 집값 상승시 규제지역 지정 가능성이 있는 만큼 도심 대단지 정비사업이나 역세권 단지를 중심으로 수요자들이 집중될 전망이다.

권일 팀장은 "수요자들은 규제지역과 비규제지역 가운데 비규제지역을 선택할 가능성이 크지만 규제지역이라고 해도 가격경쟁력 등 장점을 갖춘 곳이라면 적극적으로 청약에 나설 것"이라며 "각종 규제로 청약 가수요가 줄게 돼 실수요자들이 당첨될 확률도 높아진 만큼 예비청약자들은 청약 단지의 선택 기준을 마련해 두고 청약에 나서야 한다"고 설명했다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]

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