공공재건축, 빈 수레만 요란…대단지 빠지고 소규모 아파트만 `기웃`

은마·잠실주공5 등 조합원 집단 반발, 500가구 미만 단지 '주택공급' 효과 미미

정부가 서울의 주택공급 방안으로 마련한 공공재건축이 주요 도시정비사업 대상 단지로부터 외면받고 있다. 공공재건축 의지를 보이는 곳은 500가구 미만의 소규모 단지에 불과해 실질적인 주택공급 대안이 될 수 없다는 게 전문가들의 견해다.

22일 국회 국토교통위원회 소속 이헌승 국민의힘 의원이 서울시로부터 제출받은 '공공재건축 사전 컨설팅 신청 현황' 자료에 따르면 현재까지 사업성 검토 차원에서 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 서울 아파트는 모두 15곳으로 전체 1만3943가구 규모다.

공공재건축은 용적률을 최대 500%까지 완화하고 층수를 최고 50층까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배까지 확대하는 방식이다. 대신 늘어난 용적률의 50~70%를 공공임대 및 공공분양 등으로 기부채납해야 한다. 재건축 대상 단지 내 주택소유주의 3분의 2가 동의해야 사업 추진이 가능하다.

정부는 지난 8·4부동산대책에서 공공재건축을 통해 5년간 5만 호 이상의 주택을 공급하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 서울시는 사전 컨설팅을 신청한 단지를 중심으로 오는 12월까지 선도 사업 후보지를 선정할 예정이다.

자료에 따르면 1000가구 이상 대규모 단지는 대치동 은마아파트(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구)를 비롯해 동대문구 청량리 미주아파트(1089가구) 등 세 곳에 그친다. 이들 세 단지가 15개 단지 전체 가구 수의 68%가량을 차지한다.

이밖에 9개 단지는 모두 500가구 미만 소규모 단지다. 이 중에는 36가구 규모의 마포구 신덕맨션과 100가구 정도에 불과한 중랑구 목동 장미아파트 등이 포함됐다.

강남권 재건축 대장주로 꼽히는 은마아파트와 잠실주공5단지가 공공재건축에 참여하면 최대 용적률 500% 적용 시 1만6000여가구의 주택공급이 가능해진다. 하지만 조합원들의 거센 반발에 부딪혀 내홍을 겪는 만큼 실제 사업에서는 발을 뺄 가능성이 크다.

공공재건축 사전 컨설팅 신청이 재건축 추진의 악재로 평가되면서 가격을 낮춘 급매물도 속속 등장하고 있다. 은마아파트 전용 84㎡의 경우 지난 8월 23억8000만 원(8층)에 실거래됐으나 현재 호가는 이보다 8000만 원 정도 떨어진 23억 원으로 조사됐다. 잠실주공5단지 전용 76㎡은 지난달 23억 원(9층)에 매매됐으나 이달 들어 1억2000만 원가량 떨어진 매물이 나온 상태다.

이는 과도한 기부채납과 임대주택 증가로 조합원들에게 돌아갈 실익이 크지 않다는 이유에서다. 민간건설사가 아닌 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사)가 사업관리를 맡기 때문에 다른 재건축 단지와 비교해 미래가치도 떨어질 것이라는 지적이다.

은마아파트 소유자 협의회(은소협) 관계자는 "공공재건축을 할 경우 대부분이 공공부분으로 흡수돼 조합원들에게 돌아갈 경제적 이익이 없다"며 "그나마도 재건축초과이익환수제를 통해 환수될 것"이라고 설명했다.

이들 두 단지를 제외하면 사실상 규모가 크지 않은 소규모 단지들이 공공재건축의 주를 이루기 때문에 정부가 목표한 5만 가구 공급계획을 달성하기는 힘들 것으로 전망된다.

사업 초기 단계에 머물러 있는 단지들이 상당수라는 점도 걸림돌이다. 정부가 사업의 빠른 추진을 위해 인허가 절차를 지원한다고 밝혔지만 과반 이상 주민 동의를 얻어야 해서 실제 첫 삽을 뜨기까지 여러 단계를 거쳐야 하는 셈이다.

전문가들은 상징성 있는 강남권 재건축 단지가 빠지면 후발주자로 나서는 대단지를 찾기 힘들 것으로 내다보고 있다. 중·소규모 단지를 중심으로 공공재건축이 선행될 경우 정부가 내세운 주택공급 계획도 차질을 빚게 된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "정부가 원하는 건 공급확대지만 되레 공급축소가 이뤄질 수 있다"며 "공공재건축이 활성화되기 위해선 단지 입지나 규모에 따라서 용적률과 건폐율 등을 차별화할 필요가 있고 재건축초과이익환수제·분양가상한제 완화 등 당근책을 내놔야 한다"고 말했다.

이어 "중·소형 단지들은 전문성 등이 떨어지기 때문에 공공재건축 관련 컨설팅에 나서겠지만 대단지들은 자금력과 전문조직을 갖추고 있어 굳이 자문을 받을 필요가 없다"며 "재건축을 통해 단지의 고급화 등을 추구하려고 하기 때문에 공공재건축 참여 의지가 전혀 없을 것"이라고 덧붙였다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]