코로나19로 위기감 확산, 저금리 유동성 확대로 집값 상승 및 전세난 지속

올해 부동산시장은 잇따라 발표되는 정부의 강도 높은 주택규제에도 불구하고 가격급등과 전세매물 부족 등 시장 불안이 지속되는 양상을 보였다. 여기에 민간택지 분양가상한제가 시행되고 실수요자를 중심으로 분양시장이 재편되면서 청약열기도 뜨거웠다.

특히 코로나19 확산으로 대내외 경제위기가 심화되고 경기부양을 위한 저금리 기조가 맞물리면서 20·30세대 젊은 층의 주택구매가 적극적으로 이뤄졌다.

◆ '영끌'해 '패닉바잉' 나선 20·30세대, 주택시장 주요 구매층 부각

2일 한국감정원에 따르면 올 1~10월까지 신고된 서울지역 내 아파트 매매건수는 8만295건이다. 이 중 30대 이하의 매입 건수는 2만9287건(36.5%)으로 지난해 동기 1만4809건 대비 두 배가량 증가했다.

30대의 서울 아파트 매매건수는 2만6354건으로 전 연령대에서 가장 많은 것으로 집계됐다. 40대는 2만2221건, 50대와 60대가 1만4447건, 8392건으로 각각 뒤를 이었다. 20대 이하 연령층의 서울 아파트 매매는 2933건이 이뤄졌다. 올 1월 34.2% 정도였던 20·30세대의 서울 아파트 매매비중은 지난 10월 9.4%포인트 높아져 43.6%로 나타났다.

이처럼 젊은 층의 아파트 구매 약진은 지속해서 상승세를 나타내는 주택매매가격과 하반기 가속화된 전·월세 상승 우려에 따른 것으로 풀이된다. 청약가점이 낮아 분양시장에서 내 집 마련이 쉽지 않다는 위기감이 확산하면서 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모아 돈을 마련)'을 통해 패닉바잉(공황구매)에 나선다는 신조어까지 탄생했다.

업계에서는 코로나19 확산으로 인한 리스크가 부각되며 경기부양을 위해 기준금리를 수차례 인하한 것이 영향을 미쳤다고 판단한다. 올 초 1.25%였던 기준금리는 현재 0.5% 수준까지 떨어졌다.

국내 기준금리가 역대 최저치로 내려가며 주택담보대출금리(신규)는 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 낮아졌다. 이에 은행권 주택담보대출 규모는 7월 4조 원에서 8월 6조1000억 원, 9월 6조7000억 원으로 꾸준히 증가하고 있다. 저금리 유동성이 확대된 상황에서 라임·옵티머스 사건 등이 터지자 부동산이 상대적으로 안전한 자산이라는 인식이 확산한 셈이다.

◆ 6~8월, 연이어 쏟아진 정부의 고강도 부동산대책

서울 외에도 수도권, 지방 광역시까지 집값 상승 분위기가 지속되면서 정부는 6·17대책, 7·10대책에 이어 8·4대책까지 전방위적인 고강도 수요 억제책을 발표했다. 6·17대책을 통해 정부는 수도권 대부분 지역을 조정대상으로 묶는 등 규제지역을 크게 확대했다.

또 주택구매의 우회로로 활용됐던 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화, 투기지역·투기과열지역·조정대상지역 등 규제지역 내 주택 구입자 중 주담대를 받은 경우 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과하는 내용을 담았다.

이어 내년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과 종합부동산세 최고세율을 6%로 강화하고 다주택자의 취득세율을 인상한 7·10대책도 내놨다. 약 한 달 만에 나온 8·4대책에선 수도권 신규택지 13만2000호 발굴, 3기 신도시 용적률 상향 및 기존사업 고밀화, 정비사업 공공성 강화, 기존 공공물량 분양 사전 청약 확대 등 주택공급 방안이 주를 이뤘다.

3개월간 쏟아진 주택규제로 8~9월 주택 거래량은 전월 대비 절반으로 감소하는 등 수요자의 숨 고르기가 이어졌지만 집값은 여전히 강세를 나타내고 있다.

◆ 주택 임대차 3법 개정, 무주택자 불안 해소 11·19 전세대책 발표

지난 7월31일부터는 계약갱신청구권제와 전월세신고제, 전월세상한제 등을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안, 일명 '임대차 3법'이 시행에 들어갔다. 1989년 주택임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 후 31년 만에 1회 이내 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다.

계약갱신청구권에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한을 초과하지 않도록 했다. 이어 9월29일부터 월세이율 상한 역시 4%에서 2.5%로 하향 조정됐다. 내년 6월부터는 주택임대차 거래신고도 의무화된다. 정부는 임대차 3법 개정을 통해 임차인의 주거 안정 효과를 거둘 것으로 기대했으나 여전히 전·월세 시장의 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다.

기존 주택에 눌러앉는 수요가 크게 늘었고 전세를 월세로 전환하면서 시장 내 매물이 자취를 감추고 있어서다. 집주인들이 거주요건 강화에 따라 미리 보증금을 올려 받으면서 전셋값도 14개월 연속 상승 중이다.

정부 대책에 따라 주택 매매를 미뤘다가 매매가격과 전·월세 비용까지 동반 상승하자 하루아침에 '벼락거지'가 됐다는 무주택자들의 자조적인 표현까지 등장했다. 이에 정부는 오는 2022년까지 11만4000호의 임대주택을 공급해 서민·중산층의 주거안정을 꾀하겠다는 11·19대책을 발표했다.

◆ 분양가상한제 본격 시행, 아파트 청약광풍·로또분양 열기

주택청약을 통해 내 집 마련에 나서는 수요자들이 많아지면서 올해 분양시장 청약경쟁률은 여느 때보다 치열했다. 11월24일 현재 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5대 1로 지난해 청약경쟁률(14.4대 1) 보다 두 배 가까이 높았다. 같은 기간 서울은 32.1대 1에서 68대 1로 상승했다. 지난해 1순위 총 청약자는 223만 명이었으나 올해는 358만 명으로 늘었다.

하반기 들어 민간택지 분양가상한제가 시행되고 수도권 과밀억제권역·성장관리권역, 지방 광역시 도시지역 내 민간택지에 공급되는 아파트에 대해서는 전매제한 기간(소유권 이전 등기 시)이 강화됐다. 생애최초 특별공급 적용대상 주택범위와 공급 비중이 확대되고 신혼부부 특별공급 소득기준이 완화되며 특별공급 당첨에 대한 기대감이 높아진 것도 분양시장 열기를 더했다.

특히 규제지역의 경우 기존보다 분양가가 낮아지거나 재고주택 대비 가격 이점이 두드러지면서 무주택 실수요자들의 진입이 꾸준히 이어졌다. 인근 아파트 시세와 비교해 절반가량에 분양되는 신축 단지인 만큼 청약 당첨시 억대 시세차익을 거둘 것이라는 기대감이 작용한 셈이다.

다만 정부의 부동산대책과 분상제 적용으로 전매제한 기간이 강화되면서 단기 시세차익을 노리는 수요가 아닌 무주택 실수요자 중심으로 시장이 재편됐다는 점이 특징이다. 직방에 따르면 연내 분양을 계획했던 약 39만8000호 가운데 현재까지 24만8000호가 공급됐다. 약 15만호에 이르는 나머지 공급물량은 내년으로 이월될 가능성이 크다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]