세제 및 전매제한 위반 처벌 등 강화…신혼 특공 자격 완화, '내 집 마련' 기회 확대

지난해 연이어 발표된 정부의 전방위적 부동산 대책이 새해부터 속속 시행에 들어갔다. 다주택자에 대한 각종 세제 강화와 동시에 무주택 실수요자의 내 집 마련을 위한 주택공급 방안도 본격적으로 추진된다.

◇ 양도세·종부세 인상 등 다주택자 세금 부담 대폭 강화

4일 부동산업계 등에 따르면 이달부터 양도소득세 과세 조건이 강화되고 종합부동산세 세율이 크게 인상된다. 장기보유특별공제에 거주기간 요건도 추가됐다.

기존에는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했으나 앞으로는 신규 취득한 분양권을 주택수에 포함, 과세 여부를 따진다. 다만 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 방침이다.

장기보유특별공제의 경우 앞서 1주택자가 9억원 초과 고가주택을 양도할 경우 보유기간에 따라 연 8%씩 공제가 이뤄졌다. 하지만 앞으로는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다. 보유기간이 길더라도 실제 거주한 기간이 짧으면 세부담이 가중될 수 있다.

소득세 과세표준에 '10억원 초과 최고 45%' 세율 구간이 신설되며 종부세율은 최고 6%까지 오른다. 2주택 이하 소유시 종부세율은 과세표준 구간별로 0.6~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2~6.0%까지 적용된다.

종부세 부담이 가중된 만큼 일부 다주택자들이 과세기준일인 6월1일 이전 주택 처분에 나설 것으로 예상된다. 다주택 보유 법인은 종부세 최고세율 6%가 적용되고 6억원 공제가 폐지된다.

반면 1주택 소유 은퇴자의 종부세 부담은 경감했다. 6월1일 기준 만 60세 이상인 1세대 1주택자(공동명의 포함)는 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우 연령공제 40%, 보유공제 50% 등 최대 80%까지 공제받게 된다.

오는 6월부터는 다주택자가 주택을 처분할 때 양도세 중과세율이 '기본세율+20~30%p'로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권 매도 시에도 최대 70%까지 세율이 강화될 예정이다. 이는 6월1일 이후 양도분부터 적용된다.

◇ 생애최초 특공 기준 완화…4.9만호 공공전세 공급 본격 가동

무주택 실수요자들의 특별공급 신청 기회를 확대하기 위해 소득요건이 완화된다. 기존 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건이 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대됐다. 신혼부부 및 생애최초 특공 물량 가운데 70%는 소득 100% 이하 청약자에게 우선 공급하고 나머지 30%에 대해서는 완화된 기준에 맞춰 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정할 방침이다.

2월부터는 수도권 분양가상한제 적용주택에 대해 거주의무기간이 설정된다. 공공택지 공급주택은 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만 주택은 3년이다. 민간택지 공급 주택의 경우 인근 시세대비 분양가격이 80% 미만이면 3년, 80~100% 미만은 2년으로 정했다.

이는 투기수요 차단과 실수요자 주택 당첨기회 확대 일환으로 의무기간 중 이사할 경우 LH(한국토지주택공사)에 우선 매각해야 한다. 전매제한 위반자에 대한 불이익도 강화했다. 국토교통부는 시장 공급질서를 교란한다고 간주하고 전매제한 위반자와 알선자 등에 대해 10년간 청약자격을 제한하기로 했다.

주택 부족 및 전세대란을 해소하기 위한 공급대책도 본격 가동된다. 올 상반기 정부는 임대 전세주택 4만9000가구를 공급할 예정이다. 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9093가구(수도권 1만5652가구)를 전세형으로 전환, 민간이 건설한 공공 전세주택 1만8000가구를 매입해 추가 공급한다.

7월부터는 3기 신도시 사전청약이 시행된다. 인천계양(7~8월)을 시작으로 남양주 왕숙(9~10월), 고양창릉과 부천대장, 과천지구(11~12월) 등 순차 진행된다. 청약자격은 본 청약과 동일하며 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역 거주 중이면 가능하다. 사전청약에는 생애최초 특공 등 추첨제 물량도 상당수 포함돼 상대적으로 가점이 낮은 젊은 수요자들까지 아우를 것으로 예상된다.

◇ 재건축 조합 실거주 요건 추가 및 전·월세 신고제 시행

투기과열지구 내 재건축 단지에 대해서 실거주 요건과 안전진단 강화 절차가 이뤄진다. 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일 기준, 실거주 2년 요건을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있다. 다만 합산 거주기간으로 따지기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

안전진단 절차는 세부사항을 개정해 올해 시작하는 사업장부터 우선 도입한다. 기존에는 허위로 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에 대해서만 처벌했으나 앞으로는 부실 작성에도 과태료가 부과되는 방식으로 개정된다.

'임대차3법'에 포함된 전·월세 신고제는 6월부터 도입된다. 이는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 시스템으로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때는 30일 이내 지자체에 신고해야 한다.

이를 어기거나 거짓 신고할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과되며 한쪽이 일방적으로 신고를 거부할 때는 단독 신고할 수 있다. 주거용 오피스텔은 신고 대상으로 분류되는 반면 전입신고가 불가한 '비주택'은 제외된다.

경비원 갑질 문제도 일부 근절될 것으로 보인다. 공동주택에 종사하는 경비원이 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 경비업법 적용 제외 규정도 신설, 적용될 예정이다.

또 입주자대표회의와 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를 '공동주택관리법과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우' 등으로 구체화하고 입주자에게도 이를 적용해 근로자 보호에 나서겠다는 복안이다.

아울러 서울시에서 시범 진행 중이던 공공참여형 가로주택정비사업이 전국적으로 확대 추진된다. 오는 6월까지 통합 공모를 거쳐 시행되며 수도권 4000가구, 지방 1000가구 등 총 5000가구 주택공급이 이뤄질 것으로 예상된다. 공공참여형 가로주택정비사업은 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받을 수 있다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]