현금부자 `돈잔치`…올해 강남권 2만가구 쏟아진다

'분상제' 무용지물, 평당 5000만원 벽 깨져…대출 막힌 실수요자 진입장벽 높아

올해 서울 강남권 일대 정비사업 단지 2만가구 규모가 분양에 나선다. 민간택지 분양가상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴한 가격에 공급되는 '로또 아파트'인 만큼 청약경쟁이 치열할 전망이다.

다만 시세의 반값이라고 해도 3.3㎡(평)당 5000만원 수준이어서 일반 서민이 아닌 강남 입성을 노리는 무주택 현금 부자들의 '돈 잔치'에 그칠 공산이 커졌다.

15일 부동산업계 등에 따르면 올해 전국에서는 407개 사업장, 총 39만854가구에 달하는 민간주택 분양물량이 쏟아질 예정이다. 최근 5년 평균 분양실적(28만6071가구)과 비교하면 36.6% 정도 많다.

정부의 주택규제에 따라 분양시장이 이례적인 호황을 맞으면서 공급 물량이 대폭 늘어났다. 지역별로는 수도권 20만6651가구, 지방 18만4203가구 등이다. 서울에서는 4만4722가구가 공급을 준비 중인데 지난해 분양가상한제 시행으로 지연됐던 강남권 정비사업 물량이 절반 이상을 차지한다.

강남, 서초, 송파, 강동 등 '강남4구'에 예정된 공급 물량은 2만3000여가구에 달한다. △래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트)를 시작으로 △올림픽파크 에비뉴 포레(둔촌주공) △래미안 원펜타스(신반포15차) △아크로 파크 브릿지(방배6구역) △잠실진주 재건축 등이 대표적이다.

최근 서초구청으로부터 평당 5668만원의 분양가 승인을 받은 래미안 원베일리는 2월 분양을 계획하고 있다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가보다 776만원 더 높은 금액이다.

분양가상한제 적용을 받았음에도 토지가격 상승과 높은 건축비 등이 반영되면서 역대 서울 아파트 가운데 최고 분양가를 기록했다. 이를 적용하면 전용 59㎡는 13억~14억원대, 전용 74㎡는 18억~19억원대로 추산된다.

업계에서는 아직 분양가 승인을 받지 않은 나머지 단지들도 평당 4000만원 수준으로 분양가가 책정될 것으로 내다보고 있다. 사실상 자금 조달 여력이 부족한 실수요자들의 강남권 분양시장 진입은 불가능한 셈이다.

서울 등 투기과열지구에서는 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 대출이 제한되고 15억원 초과 시 주택담보대출이 막힌다. 내달부터 입주자 공고를 내는 상한제 적용 단지는 2~3년의 거주 의무기간이 있는 데다 전매 제한도 강화돼 전세를 줄 수도 없다.

이처럼 시장 진입장벽이 높지만 여전히 주변 시세 대비 저렴한 분양가 때문에 청약경쟁은 치열할 것으로 전망된다. 래미안 원베일리의 경우 인접 단지들의 시세가 평당 9394만~1억1212만원인 것을 감안하면 청약 당첨 시 거둘 수 있는 시세차익은 수억원에 이른다. 전체 2290가구 가운데 일반 분양물량은 224가구에 불과하다.

한 부동산업계 관계자는 "올해 분양시장에 나서는 강남권 단지들은 서울 요지에 자리하고 있어 청약 당첨만 되면 최소 10억원의 시세차익은 보고 들어간다고 생각하면 된다"며 "하지만 분양가상한제 및 전매 제한 강화 규제 등에도 불구하고 분양가가 일반 서민들은 엄두도 낼 수 없는 수준이어서 현금 부자만 대거 유입되는 '그들만의 리그'로 전락할 가능성이 크다"고 설명했다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]

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