서울 32만호, 분당신도시 3개 규모…공공주도시 2년 거주의무 및 재초환 미부과

정부가 오는 2025년까지 수도권 약 61.6만호와 지방 약 22만호 등 83.6만호 규모의 신규 부지를 확보해 주택공급에 나선다.

4일 국토교통부는 관계부처 합동으로 정부와 지자체, 공기업이 주도해 2025년까지 주택부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

문재인정부 들어 25번째 발표된 이번 부동산대책은 도심 내 충분한 주택공급을 위해 용적률, 층수 등 도시‧건축규제 및 과도한 기부채납, 재건축초과이익 미부과 등 규제 완화와 공공 주도로 사업 기간을 대폭 앞당기겠다는 내용을 골자로 한다.

이로 인해 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자‧영세상인의 안정적인 삶, 생활 인프라 확충 및 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다는 방침이다.

국토부는 오는 2025년까지 서울 약 32만호를 포함한 수도권 약 61.6만호, 지방 약 22만호 등 총 83.6만호의 공급 부지를 확보할 계획이다. 특히 서울에 신규 확보되는 부지는 분당신도시 3개 규모에 이른다.

전체 공급물량 가운데 약 57.3만호는 도심 내 신규사업으로, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 방침이다. 현재 정부가 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 '수도권 127만호' 공급계획을 더하면 약 200만호 이상으로 역대 최대 수준이다.

◇ 도심 공공주택 복합사업 및 소규모 재개발, 30.6만호 확보

정부는 '도심 공공주택 복합사업'(3년 한시)을 신규 도입해 역세권‧준공업지역‧저층주거지 등을 신속 정비에 나선다. 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고 공기업의 부지확보 및 지자체 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙으로 진행한다.

민간 참여를 높이기 위해 민간 건설사‧디벨로퍼의 사업제안을 장려하고 리츠 공동출자, 사업비 분담 방법 등으로 공기업-민간 공동시행을 활성화할 계획이다. 용적률 상향, 기부채납 제한 등으로 사업성을 제고하고 토지소유자에게는 기존보다 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선 공급을 보장한다.

역세권(5000㎡ 이상)은 용적률 최대 700%까지 상향, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결토로 설치 등 교통편의 극대화로 '주거상업 고밀지구'로 복합 고밀개발하고 준공업지역(5000㎡ 이상)은 스타트업 육성공간, 청년기숙사 및 주거단지 등으로 구성된 ‘주거산업융합지구’로 탈바꿈한다.

낙후된 저층주거지(1만㎡ 이상)는 생활 SOC 복합 등으로 우수 정주환경 및 육아시설을 갖춘 '주택공급 활성화지구'로 조성하겠다는 목표다. 이밖에 소규모 입지(5000㎡ 미만)는 소규모 재개발사업을 신설하고 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 세제 혜택 등을 적용한다.

◇ LH·SH, 정비사업 직접시행 시 2년 거주의무 및 재초환 미부과

공공이 직접 재건축‧재개발을 시행하고 사업‧분양계획 등을 주도하는 '공공 직접시행 정비사업'도 도입된다.

토지소유자 및 조합원 과반수의 요청으로 사업이 시행되며 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간을 5년 내로 대폭 단축한다는 방침이다. 정부는 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등으로 활성화를 도모할 계획이다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 추가수익 보장, 장래부담 아파트값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등으로 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택을 부여한다. 기존 정비사업장도 해당 사업을 희망할 경우 공공직접 시행으로 변경 가능하도록 기존 선정업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원한다.

◇ 전세대책 연장선, 단기 내 입주 가능한 10.1만호 확충 '속도'

지난해 11월 발표된 11.4만호 규모의 전세대책 공급계획 일환으로 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 최대한 확충할 예정이다. 정부는 공실 호텔 및 오피스 등의 청년주택 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.

또 매입약정 방식을 통해 다세대‧오피스텔 공급 확충을 위해 HUG의 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출 유도 등을 추진할 계획이다.

3040세대 등 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 가운데 70~80% 이상은 분양주택(아파트)으로 공급한다. 서울·수도권 등 주요 도심에는 시세 대비 저렴한 공공분양 주택공급도 확대하겠다고 목표했다.

현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하다. 당초 민간택지인 점을 감안해 정부는 일반공급 비중을 50%로 상향, 30%는 추첨제로 공급한다.

이밖에 도시재생사업의 노후 주거지 개선 기능을 보완한 '주거재생혁신지구'를 신설해 약 3만호 공급에 나선다. 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 '주거재생 특화형 뉴딜사업'도 마련해 재정 지원을 통해 연간 120곳 이내 사업지를 선정한다는 목표다.

전국 15~20곳, 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보하는 등 별도 공급방안도 마련한다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성이 양호한 지역을 중심으로, 지방은 광역시 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 방침이다.

국토부는 이번 공급대책에 따른 투기수요의 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택을 원칙으로 하기로 했다. 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 받을 수 없다.

또 이번 대책 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해 추가 지분 확보시에도 우선공급권을 미부여한다. 1채 건축물, 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다.

우선공급권은 소유권이전 등기시까지 전매제한이 설정되며 대상자는 5년 내 투기과열지구 우선공급과 정비사업 조합원 분양이 불가능하다. 사업예정 지역에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정해 실거주 목적 외 부동산 매입을 제한하고 현장점검도 강화된다.

사업 예정지로 거론되는 지역에 대해서도 가격 동향 점검을 강화해 집값 불안을 초래할 경우 (예정)지구지정을 중단하겠다는 방침이다.

국토부 관계자는 "정부는 대출·세제 규제 등 실수요자 중심 주택시장 질서 확립을 위한 기존 정책 기조를 확고히 유지하면서 앞으로도 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 시장 안정 조치를 선제적으로 추진해 나가겠다"고 설명했다.

이어 "오는 7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과 이번 대책에 따른 도심 내 양질의 주택공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 될 것"이라고 강조했다.

[CEO스코어데일리 / 배수람 기자 / bae@ceoscore.co.kr]