분양가 상한제 개편 속도…민간 분양 확대되나

입력 2022-06-29 17:39:08 수정 2022-06-29 17:39:08
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다음달 11일까지 입법예고…7월 중순 시행
상반기 서울 민간 분양 2350가구 수준 불과

분양가 상한제 개편에 속도가 붙으면서 재개발·재건축 등 도시정비사업을 통한 민간 아파트 분양이 확대될 지 주목된다. 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 시장 정상화 대책은 민간 공급 확대의 걸림돌인 분양가 규제 손질에 초점이 맞춰져 있다. 정비사업 과정에서 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하며 민간 공급이 뜸한 상황이라 이번 개편을 계기로 주요 도시정비 단지의 사업추진이 빨라질 가능성이 높다.

29일 업계에 따르면 정부는 이날부터 다음달 11일까지 '공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안과 '정비사업 등 필수 발생 비용 산정 기준' 제정안의 입법예고 및 행정예고를 한다. 지난 21일 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'의 조속한 시행을 위해 관련 법규 개정 나선 것이다. 법제처 심사 등을 거쳐 7월 중순부터 시행될 예정이다.

개편안이 시행되면 그동안 막혀 있던 민간 분양에 숨통이 트일 것으로 예상된다. 부동산인포 조사에서 올해 상반기 서울지역 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였으나, 현재 분양 물량은 17개 단지 2350가구 수준에 불과하다. 연초 계획 대비 75.9% 감소한 상황이다.

그동안 주요 정비사업지에서 분양가 산정 문제 등으로 분양을 연기하는 단지가 속출했다. 서울 서초구 신반포15차(래미안원펜타스)는 당초 올해 5월 분양 예정이었지만 조합이 높은 분양가를 받기 위해 택지비 감정평가를 늦추면서 내년으로 일정을 미뤘다. 신반포15차는 정부의 분양가 규제 완화에 따라 일반분양 일정을 확정할 계획이다.

은평구 대조1구역 재개발 일정도 미뤄지고 있다. 지난 2019년 5월 관리처분인가를 받아 이주·철거까지 완료했으나, 착공이 미뤄지면서 일반분양 일정을 잡지 못하고 있다. 진행이 더딘 주 원인은 조합과 시공사 간 공사비 관련 갈등 때문이다. 동대문구 이문1구역과 3구역도 재개발도 분양가 산정 등으로 분양 일정이 미뤄졌다.

서울 한강변의 한 재건축 단지 모습. <사진=연합뉴스>

정부는 이번 개편안에 정비사업 아파트 분양가에 그동안 반영하지 않았던 주거 이전비·이사비·영업손실 보상비·명도 소송비·이주비 금융비(이자)·총회 운영비 등을 포함시켰다.

또 조합의 의사결정을 위한 총회·대의원회의·주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영토록 했다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 각각 다르기 때문에 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영한다.

이 밖에 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비 산정 방식과 산정 요건도 완화해 자재가격 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 했다.

이렇게 되면 새 아파트의 분양가는 현재보다 1.5~4.0% 오를 것으로 예상된다.

국토교통부는 "세입자 주거이전비, 영업 손실보상비 등 정비사업 추진과정에서 필수적 요인을 합리적으로 반영하고, 자재가격 급등 요인을 분양가에 일부 현실화할 것"이라며 "분양가의 인위적 상승은 지양하되 현장에 맞지 않는 제도를 합리화해 공급 여건을 개선할 계획"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "결국 각 사업지마다 산정되는 분양가가 얼마인지가 핵심"이라며 "이번 개편 의의는 주거이전비, 영업손실보상비, 자재가격조정 등 분양가에 반영될 여지를 다 열어뒀다는 것에 있으며 이는 추후 여건변화에 따른 탄력적인 적용을 가능하게 할 것"이라고 말했다.

이어 "다만 당장 분양가를 크게 올리면 관련 지역의 부동산 가격에도 영향을 미칠 여지가 크기 때문에 분양가 상승폭이 최대 4% 수준이라는 점 등을 감안하면 당장 정비사업 추진에 전반적으로 큰 탄력을 가져올 정도는 아닐 것"이라고 덧붙였다.

[CEO스코어데일리 / 성희헌 기자 / hhsung@ceoscore.co.kr]

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