부동산 PF발 위기 ‘빨간불’…위태로운 지방·중소건설사

올 11월까지 국내 종합건설업체 455개 폐업
PF 대출 잔액 3년 만에 40조원 이상 증가
지방 중심으로 미분양 위험↑…사업성 떨어져

높은 금리와 부동산 침체 등에 따라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려가 커지면서 자본 완충력이 열악한 중소 건설사들의 줄도산 우려도 확산되고 있다.

19일 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올 11월까지 폐업을 선택한 국내 종합건설업체는 총 455개로 집계됐다. 이달도 18일까지 44개의 건설사가 폐업 신고했다.

지난 13일에는 시공능력평가 908위인 광주의 해광건설이 만기가 된 어음을 막지 못하고 부도 처리됐고, 지난 1일에는 285위인 경남 지역 남명건설이 최종 부도 처리됐다.

부동산 시장 침체가 이어지면서 부동산 PF대출 연체율도 늘고 있다. 금융감독원에 따르면 올해 9월 말 기준 부동산 PF 대출 연체율은 2.42%로 지난해 말 1.19%의 두 배 수준으로 상승했다.

PF대출 잔액은 134조3000억원으로 전 분기 대비 1조2000억원 증가한 수준이며, 3년 전과 비교하면 40조원 이상 늘어난 규모다.

건설사가 미래 수익을 담보로 부족한 자금을 금융기관에서 빌리는 PF대출은 부동산 시장이 호황일 때는 문제없다. 하지만 불황기에는 미분양 등에 따라 대출금을 갚지 못한 시행사는 부도가 날 수 있다. 이 경우 시공사는 시행사의 빚까지 떠안게 된다. 이를 PF우발채무라고 한다.

PF우발채무는 8월 기준, 22조8000억원으로 두 달 만에 4조원 넘게 증가했다. 특히 지방 중소 건설사들의 전망은 더 암울하다. 지방 지역을 중심으로 미분양 위험이 심화되고 있기 때문이다. 대구와 울산은 초기분양률 5%를 하회했다.

지난해 갑작스럽게 오른 기준금리는 건설사의 금융비용을 늘렸다. 또 부동산 가격 상승은 토지원가를 올렸고 이는 복합적으로 분양가의 상승을 야기했다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임 교수는 "현재 시행사나 건설사 입장에서는 미분양 우려 등에 따라 사업을 벌이기 부담스러울 수 있다"며 "그래서 지금은 사업을 하지 않고 손을 놓고 있는 상태"라고 말했다.

하지만 이미 PF 대출을 실시한 중소 건설사들의 상황은 녹록지 않다. 박 교수는 "당초 대형 건설사들은 신용등급이 높은 만큼 상대적으로 이자가 저렴하지만 중소 건설사는 PF대출을 받기도 어려울뿐더러 금리도 비싸다"며 "이런 상황에서 자금력도 없이 버티기만 하고 있는데 이마저도 어려워지고 있는 것"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 중소 건설사들이 어려움에 처한 이유를 단순 미분양 증가로 볼 것이 아니라 사업지의 사업성을 봐야 한다고 했다. 그는 “기본적으로 대형 건설사들이 더 좋은 사업지를 선정할 수밖에 없고 중소·중견 건설사들은 상대적으로 사업성이 떨어지는 사업지를 맡게 된다”며 “수도권 보다는 지방이 더 어려운 상황”이라고 분석했다.

일각에선 내년 상반기 기준금리가 인하하면 건설업계의 자금경색이 완화될 수 있다는 전망도 제기되지만 이 또한 불확실하다. 이 책임연구원은 "미국 연방준비제도가 금리를 올리지 않겠다고 했다가 갑자기 올린 것처럼 내년 금리 인하도 확신하기 어렵다"며 "내린다고 하더라도 기준금리 인상 전처럼 저금리로 내리지 않는 이상 건설업계의 자금 유동성 경색이 완화되는데 시간이 걸릴 것“이라고 전망했다.

[CEO스코어데일리 / 박수연 기자 / dduni@ceoscore.co.kr]

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