1기신도시 도시정비, 재개발·재건축 용적률 상향 등 약속
“신도시 정비, 장기적인 관점에서 봐야…단기적 효과 미미”
공급 활성화 위해 재초환 폐지, 거래활성화, 불균형 해소돼야

이재명 대통령이 4일 국회 인근에서 당 주최로 열린 국민개표방송행사에 참석해 연설하고 있다.<사진=연합뉴스>

이재명 정부가 4일 공식 출범함에 따라 이 대통령이 부동산 공약으로 내세운 주택 공급확대 방안에도 관심이 쏠린다. 이 대통령은 대선 후보자 시절 재개발·재건축 용적률 상향과 신속한 1·2기 신도시 정비사업 등을 약속했다.

다만 전문가들은 이 대통령의 정책이 구체적이지 않아 단기적인 효과를 기대하기 힘든 만큼 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지, 다주택자 양도세 중과 완화 등을 선행해야 한다고 조언했다.

먼저 이 대통령의 부동산 정책은 분당·평촌·산본·일산·중동 등 1기 신도시의 신속한 재개발과 재건축·교통이 편리한 2기 신도시 건설, 자족기능을 갖춘 3기 신도시 건설 등으로 요약된다. 

하지만 전문가들은 2기 신도시 정비사업 추진 가능성이 높지 않고, 1기 신도시 정비사업 역시 장기적인 과제여서 단기간 눈에 띄는 공급 확대 효과는 없을 것으로 예상했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “2기 신도시 재건축 가능성은 없고 1기 신도시 정비사업을 시행하더라도 공급확대에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 “이 대통령이 임대주택 100만 가구를 짓겠다고 하는데, 1기 신도시 모두 합쳐도 29만2000가구 밖에 되지 않는다”고 꼬집었다.

송승현 도시와 경제 대표는 “노후화된 1기 신도시는 기반시설 교체와 함께 고밀도 개발이 가능해지면서 장기적으로 도심 내 주택공급 여력을 크게 늘릴 수 있다”면서도 “정비사업은 추진부터 입주까지 최소 10년 이상 소요되는 장기 과제이며 주민 간 이해관계 충돌, 안전진단 및 지자체의 계획 수립 지연 등으로 사업 추진이 더뎌질 수 있다”고 말했다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “1기 신도시는 통합 재건축인 만큼 단지 내 갈등과 이해관계 충돌 등이 일어나기 쉽다”며 “노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 등 관련 법을 만들더라도 민간에서 20~25년 걸릴 것을 15~20년 내 끝낼 수 있는 수준”이라고 말했다. 

이 대통령의 재개발·재건축 절차 간소화와 용적률 상향 및 조합 분담금 완화 정책에도 현실적인 한계가 있다. 

용적률이 높아지면 일반분양이 늘어 조합의 분담금 부담이 줄어들고 사업성이 개선될 수 있지만 공공기여분이 증가해 조합원 부담으로 작용하기 때문이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “용적률 상향 및 분담금 완화는 긍정적인 시그널”이라면서도 “용적률 상향시 서울시는 증가분의 일정 비율로 기부채납을 요구하기 때문에 오히려 조합원의 분양면적이 줄고 부담이 커질 수 있다”고 말했다.

전문가들은 공급 활성화를 위해서는 재건축초과이익환수제 폐지, 다주택자 양도세 중과 등 규제 완화와 부동산 거래 활성화, 서울시 내 불균형 해소 등 먼저 해결돼야 한다는 입장이다.

송승현 대표는 부동산 거래 회복을 통해 시장 순환성을 살려야 한다고 주장한다. 송 대표는 “재개발·재건축 구역에서는 실거래가 부재로 조합원 분담금 산정, PF 조달, 시공사 유치 등이 지연되며 사업 속도가 급격히 떨어진다”며 “거래가 활발해야 시장 수요에 맞는 공급이 작동되기 때문에 다주택자 양도세 중과 완화와 취득세 감면 등 세제 유연화와 실수요자 대출 규제의 정밀 조정이 필요하다”고 말했다.

김인만 소장은 “재개발·재건축이 진행되기 위해서는 재초환 등 규제를 풀어주는 것이 필요한데 새정부에서 쉽지 않을 것으로 전망된다”며 “규제를 완화한다고 바로 집값이 안정되는 것은 아니지만 장기적인 관점에서 규제를 하나씩 풀어나가는 게 중요하다”고 말했다.

양지영 수석은 서울시 내 불균형 해소를 통해 강북 도심 주택 공급 활성화를 꾀해야 한다고 주장한다. 양 수석은 “모아타운 등 서울시에서 추진하는 공급대책이 있지만 주택공급 현실화가 이뤄지는 것은 어렵고 서울 지역 내에서도 강남3구와 용산구, 마포구, 성동구, 목동, 여의도 등 주요 지역 아파트값만 오르고 있다”며 “강북권이 이들 지역의 대체지가 될 수는 없지만 중산층 등 그 외 수요자들의 내집 마련을 위한 강북개발이 필요하다”고 말했다.

[CEO스코어데일리 / 박수연 기자 / dduni@ceoscore.co.kr]