[IPO열전] 한화리츠, 우량 스폰서‧자산 앞세워 기업공개 ‘노크’

한화생보 여의도‧수도권 사옥 5곳 자산…6%대 후반 배당률 목표
여의도 63‧서초사옥은 빠져…“우선매수협상권 보유해 편입 예정”

2일 박성순 한화자산운용 리츠사업본부장이 간담회를 진행하고 있다. <사진=한화자산운용>

한화그룹 스폰서 오피스 리츠인 ‘한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)’가 이달 말 상장을 앞두고 수요예측에 나선다.

한화그룹 금융 계열사라는 안정적 스폰서와 자산 구성에 강점이 있는 반면, 그룹 내 주요 자산들이 빠졌다는 점 등으로 향후 전망이 엇갈리고 있다.

2일 한화리츠는 서울 여의도 모처에서 기자간담회를 열고 상장 계획 및 향후 전략을 발표했다.

한화리츠는 한화생명보험을 스폰서로 하는 오피스 리츠로, 보유 자산은 한화생명보험의 서울 및 경기권 사옥 5곳이다. 지역은 각각 △여의도 사옥 △노원 사옥 △안양 평촌 사옥 △부천 중동 사옥 △구리 사옥이다. 비중은 여의도 사옥이 69%, 나머지 4곳이 31%를 차지한다.

특히 여의도 사옥은 전체 임대율 99.9%, 한화그룹 계열사 임차 비율이 91.7%에 달해 우량자산으로 분류된다. 전체 자산 중 그룹 계열사가 임차해 사용하는 비중은 68.2%로, 이 중 한화생명‧한화손해보험 등 자산을 매각하며 신규 임차하는 일부 금융계열사들과는 5~7년의 장기 임대차계약을 체결했다.

현재 보유하고 있는 자산에 더해 한화그룹 금융계열사 핵심 사옥 자산 추가 편입도 계획 중이다. 한화리츠에 따르면 우선 연내 △한화손보 신설동사옥 △한화손보 서소문사옥 추가를 목표로 하고 있으며, 내년 이후 △한화금융센터 서초와 2025년 이후 △여의도 한화금융센터 63 편입도 가능하다는 설명이다.

한화리츠는 이들 자산에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있다. 그룹이 해당 사옥들을 매각할 경우 한화리츠와 우선적으로 협상할 수 있는 권리다.

또 안정성 확보를 위해 자산 매입시 받은 대출의 만기를 1~3년으로 차등화, 조달금리 5.57%(가중평균)으로 했다. 1년 만기 대출은 고정금리, 2‧3년 만기 대출은 변동금리로 설정해 향후 금리 하향세에 따른 이자비용 감소효과를 기대한다고 한화리츠는 밝혔다.

각 자산들의 임대 현황을 보면, 5년이상 장기 임대차 비중이 노원 사옥은 100%, 평촌 사옥 86.7%, 여의도 사옥 81.2%, 구리 사옥 76.5%, 중동 사옥 56.5%로 모두 절반을 넘는다.

이에 따른 수익률은 연 2회 반기 배당으로 연평균 약 6.85%의 배당률을 목표로 한다. 한화자산운용에 따르면 유사한 자산을 편입한 리츠들의 평균 배당수익률은 지난 2개년간 3.6~6.0% 수준을 보이고 있다. 이에 타 리츠보다는 약 1~3%포인트 높은 배당수익률을 낼 것이라는 설명이다.

박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 “6.85%라는 배당수익률을 산정할 당시 CD금리는 4.02%로 가정했으나, 실제로는 이보다 낮은 3.5~3.6%사이”라며 “금리가 급격하게 안정화될 것이라는 전제로 설계하지 않았다”고 강조했다.

다만 일각에서는 부동산 시장의 침체로 리츠에 대한 우려가 제기되고 있다. 이에 한화리츠 측은 일반 주택 시장에 비해 안정성을 갖고 있는 오피스 리츠인 만큼 시장 침체의 여파를 덜 받을 수 있다고 강조하고 있다.

특히 최근 오피스 건물의 공실률이 지속적으로 떨어지고 있고, 이에 따라 임대료가 오르는 점은 향후 수익률에 호재로 작용할 것이라는 게 한화리츠의 설명이다. 한화리츠 관계자는 “올해부터 인플레이션으로 인한 건설자재 비용 증가, 인건비 증대 등으로 오피스 공급이 위축될 것으로 전망되고 있다”며 “향후 공실률은 안정적으로 하향화되고, 임대료 상승 압력도 굉장히 높아질 것”이라고 밝혔다.

한화리츠는 이달 말 코스피 시장 상장을 목표로 오는 6~7일 기관투자자 수요예측을, 13~14일 일반투자자 대상 공모주 청약을 진행한다. 총 공모 주식 수는 2320만주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 이번 공모를 통해 회사는 약 1160억원을 조달할 계획이며 대표 주관사는 한국투자증권과 한화투자증권이다.

한화리츠 관계자는 “1160억원 중 1110억원은 지난해 자산 매입 과정에서 대출받은 브릿지론 상환에 쓰일 예정이며 나머지 50억원은 공모상장 비용을 충당하는 데 사용할 것”이라고 밝혔다.

[CEO스코어데일리 / 박예슬 기자 / ruthy@ceoscore.co.kr]