서울시, 주택 25만가구 부족…“민간 정비사업 활성화 필요”
등록임대주택, 공급 6.1% 불과…임대보증제도 적정화 필요
국토부, 민간활성화 필요성 동의…임대보증제 개선 마련할 것

서울시 주택보급률 하락으로 공급 부족 현상이 심화되면서 공공주도 공급 정책의 한계가 드러나고 있다. 이에 국회와 정부, 업계는 민간 공급 확대가 필요하다는  뜻을 모았다. 이를 위한 구체적인 방안으로는 등록민간임대주택에 대한 규제 완화와 민간 주도의 정비사업 활성화 등이 제시됐다. 

31일 국회 의원회관 제2소회의실에서 개최된 ‘주택공급 활성화를 위한 정책 방향 토론회’에서는 주택공급 활성화를 위한 다양한 방안이 제시됐다. 이날 토론회에 참석한 업계와 국회, 정부 관계자들은 민간임대주택 확충 등 민간 역할 확대 필요성에 뜻을 모았다.

이날 첫 번째 발표를 맡은 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 ‘민간임대 주택 공급 활성화를 위한 정책 과제’를 주제로 서민과 중산층 주거 안정을 위해서는 등록민간임대주택의 재고 확충이 시급하다고 강조했다.

김 실장은 “등록민간임대주택은 공공임대가 포괄하기 어려운 서민과 중산층, 2030 청년 세대의 주거 사다리 역할을 하고 있다”며 “실제로 등록임대 비중이 높은 지역일수록 전월세 가격이 안정되는 등 시장 안착 효과가 확인됐음에도 불구하고 2024년 기준 등록임대주택 비중은 6.1%에 불과하다”고 지적했다.

등록민간임대주택은 민간 임대사업자가 관련 법에 따라 지자체에 사업자 등록을 하고 임차인에게일정 기간 이상 임대하는 주택이다. 국토부 자료에 따르면 임차인의 90%는 보증금 반환 안정성이 등을 이유로 등록임대주택이 필요하다고 답했지만 실제 공급량은 수요에 크게 미치지 못하는 실정이다.

김 실장은 민간임대주택 공급 활성화를 위한 정책 대안으로 임대보증 제도의 적정화를 제언했다.

최근 전세사기 방지를 위해 주택도시보증공사(HUG)의 보증 가입 시 인정하는 주택 가격 산정 기준이 공시가격 위주로 대폭 강화됐다. 이에 따라 감정평가액이 지나치게 낮게 산정되면서 우량 등록임대주택 조차 보증보험 가입이 거절되거나 기존 임대차 계약을 유지하지 못하고 시장에서 퇴출당하는 현상이 발생하고 있다는 것이다.

김 실장은 “임차인의 주거 안정을 보장하면서도 사업자들이 임대주택을 공급할 수 있도록 임대보증제도의 감정평가 보증 대상과 임대 보증료의 재할인, 보증기간 개선, 사업장 단위로의 부채비율 산정 등에 대해 검토해야 할 필요가 있다”고 말했다.

두 번째 발표를 맡은 김정섭 울산과학기술원 교수는 민간정비사업 활성화를 통한 도심 주택공급 확대 방안에 대해 발표했다.

김 교수는 “지속적인 주택 공급 노력에도 불구하고 전반적으로 공급은 감소하는 추세에 있다”며 “특히 서울과 수도권에서 감소폭이 더 크게 나타나고 있다”고 지적했다.

가구 수 대비 주택이 얼마나 보급됐는지를 나타내는 지표인 주택보급률은 2019년 96%에서 2024년 기준 약 94%로 떨어졌다. 주택보급률이 100% 미만인 경우 가구수에 비해 집이 절대적으로 부족하다는 뜻이다. 서울시 기준, 주택보급률이 100%가 되기 위해서는 약 25만 호가 더 지어져야 한다.

김 교수는 “이재명 정부에서 최근 공급 계획을 발표했지만 현실적으로 LH가 공공부문을 모두 맡기에는 한계가 있다”며 “또 시민들이 공공주도의 방식에 대해 어느정도 수용할 수 있을지에 대해서도 더 많은 논의가 필요할 것 같다”고 말했다.

김 교수는 주택공급 핵심 수단으로 정비사업을 꼽았다. 현재 서울시에서 추진 중인 정비사업을 모두 완료했을 경우 총 46만호가 공급된다. 이중 순공급량은 10만호에 달한다. 이 물량만해도 정부의 1·29대책에 따른 6만 가구 공급과 비교하면 더 많은 수준이다.

김 교수는 “공공부문은 공공이 소유한 토지나 택지에서 조금 더 주도적인 역할을 수행하고 민간 부문은 주로 정비사업과 일반 부문을 담당하되 사업성이 저조한 부분에서는 공공의 지원을 받아 민간이 적극적으로 참여하는 방안을 고려해볼 수 있을 것”이라고 말했다.

발표 이후 이어진 토론에서 국토교통부는 민간 역할 확대를 위한 구체적인 제도 개선 의지를 밝혔다.

조성태 민간임대정책 과장은 임대보증제도와 관련해 “업계의 애로사항을 해소해서 주택공급이 충분히 공급될 수 있도록 업계, 공공기관, 국토부와 협의해 나가고 있다”며 “조만간 임대 보증반환 보증 개선 방안을 마련해 주택 공급이 차질없이 계속될 수 있도록 제도를 펼쳐나가겠다”고 말했다.

조민우 주택정비정책 과장은 “현재 공공정비사업의 96%는 민간영역에서 이뤄지고 있기 때문에 주택공급을 늘리기 위해서는 민간 정비사업을 활성화하는게 중요하다는 생각을 하고 있다”며 “도시정비법개정안이 본회의에서 빨리 통과돼 국토부가 시행령 작업에 빨리 들어갈 수 있게하는 작업을 국회에서 신경써달라”고 말했다.

[CEO스코어데일리 / 박수연 기자 / dduni@ceoscore.co.kr]